Nota de Encargo Inmobiliaria: Guía Completa y Modelo 2026
Todo lo que necesitas saber sobre la nota de encargo inmobiliaria: tipos (exclusiva y sin exclusiva), contenido obligatorio, duración recomendada y aspectos legales.
¿Qué es una nota de encargo inmobiliaria?
Es el contrato de intermediación entre una agencia inmobiliaria y un propietario que pone a la venta o alquiler su vivienda. Define la relación comercial, los honorarios y las condiciones del servicio.
1. Tipos de Nota de Encargo Inmobiliaria
Existen dos tipos principales de nota de encargo, cada uno con sus ventajas e inconvenientes:
Nota de Encargo en Exclusiva
El propietario otorga el derecho exclusivo de vender la propiedad a un único agente durante un periodo determinado. Solo ese agente puede negociar y cerrar la venta.
Ventajas:
- Mayor implicación del agente
- Marketing más intensivo
- Mejor coordinación de visitas
Desventajas:
- No puedes vender por tu cuenta
- Dependes de un solo agente
- Compromiso de duración
Nota de Encargo Sin Exclusiva
El propietario puede encargar la venta a varios agentes inmobiliarios simultáneamente, o incluso vender por su cuenta sin pagar comisión.
Ventajas:
- Mayor flexibilidad
- Puedes vender tú mismo
- Sin compromiso exclusivo
Desventajas:
- Menor implicación del agente
- Posible descoordinación
- Menos inversión en marketing
2. Contenido Obligatorio de la Nota de Encargo
Aunque no existe un formato legal obligatorio, una nota de encargo completa debe incluir los siguientes elementos:
- Identidad del agente y número de inscripción en registro de agentes
- Identidad de todos los propietarios del inmueble (nombre, NIF)
- Datos de la agencia inmobiliaria (razón social, CIF)
- Descripción del inmueble (dirección y datos catastrales)
- Precio de venta o alquiler acordado
- Porcentaje de comisión del agente inmobiliario
- Plazo de duración del encargo y condiciones de renovación
- Tipo de encargo (exclusiva o sin exclusiva)
- Información sobre reserva y contrato de arras
- Firmas de todas las partes para validez
3. Duración Recomendada
Periodo recomendado: 3 a 6 meses
- • Menos de 3 meses: Insuficiente para un trabajo efectivo de comercialización
- • 3-6 meses: Periodo óptimo que equilibra compromiso y resultados
- • Más de 6 meses: Puede perjudicar al propietario si el agente no cumple
Es importante incluir condiciones claras de renovación tácita o expresa.
4. Aspectos Legales Importantes
No existe regulación legal nacional sobre el contrato de intermediación inmobiliaria. Las partes pueden establecer los pactos que estimen pertinentes según el artículo 1.255 del Código Civil. El contenido mínimo puede venir definido por ley autonómica (en Cataluña, la Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda obliga a los agentes a suscribir nota de encargo).
Cuidado con las cláusulas abusivas
Según estudios, el 65% de las agencias utilizan cláusulas de exclusiva que carecen de eficacia jurídica. Asegúrate de que todas las cláusulas sean claras, negociables y se ajusten a la legalidad. Las cláusulas no negociadas individualmente pueden considerarse abusivas.
Cuándo procede el pago de honorarios en exclusiva:
- • Si el propietario vende directamente durante la vigencia
- • Si vende a través de otro agente durante la exclusiva
- • Si tras finalizar la exclusiva, vende a un cliente presentado por el agente
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